บ้านในโครงการจัดสรร หรือให้นิยามเต็มๆก็คือ โครงการหมู่บ้านที่อยู่ภายใต้ข้อกำหนด พรบ.จัดสรรที่ดิน และได้ผ่านการตรวจสอบจาก คณะกรรมการจัดสรรของพื้นที่นั้นๆ เป็นที่เรียบร้อยแล้ว
และบ้านไม่จัดสรร ก็คือการขายที่ดินแปลงย่อยมากกว่า 10 แปลงขึ้นไป โดยเจ้าของโครงการอาจจะสร้างบ้านบนที่แปลงที่ดินย่อย และขายให้กับบุคคลทั่วไปโดยไม่อยู่ภายใต้ข้อกำหนด พรบ.จัดสรรนั่นเอง
ก่อนอื่นเลย เรามาทำความเข้าใจกันก่อน ว่า พรบ.จัดสรร นั้นเกิดขึ้นมาเพราะอะไร?
การซื้อขายที่ดินนั้นมีมาช้านาน แต่ พระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดิน ถูกจัดทำและบังคับใช้เมื่อปี 2543 ซึ่งออกมาเพื่อป้องกันการเอารัดเอาเปรียบจากเจ้าของโครงการ และรักษาประโยชน์ของผู้ซื้อ เช่นปัญหาที่ดินตาบอด ปัญหาสาธรณูปโภคไม่มีมาตรฐาน และอื่นๆอีกมากมาย ที่กลายเป็นกรณีพิพาทอยู่บ่อยครั้ง
แล้วข้อกำหนัด พรบ.จัดสรรนั้น กำหนดอะไรบ้าง?
หลักๆแล้วก็จะเป็นเรื่อง ทางเข้าออกของโครงการจะต้องมีขนาดใหญ่พอ, ไม่มีที่ดินส่วนบุคคลมาขวางทางเข้าออก, กำหนดว่าสาธรณูประโภคจะต้องมีขนาดเท่าใดบ้าง, บังคับให้มีการออกหนังสือค้ำประกัน (Bank Gaurantee) ในกรณีที่ยังทำสาธรณูปโภคไม่เสร็จ และรายละเอียดปลีกย่อยอื่นๆอีกมากมาย
สามารถอ่านฉบับเต็มได้ที่ลิ้งค์นี้
ทีนี้กลับเข้ามาประเด็นที่ว่า ความแตกต่างของโครงการที่จัดสรร กับโครงการที่ไม่ได้จัดสรร ในมุมมองของผู้ซื้อกันดีกว่า
1. ค่าส่วนกลาง -- โครงการจัดสรร มีค่าส่วนกลาง vs โครงการไ่ม่จัดสรร อาจไม่มีค่าส่วนกลาง
เป็นข้อที่หลายๆคน คำนึงถึงเป็นอย่างแรก คิดว่าการไม่ต้องมีค่าส่วนกลางนั้นดีกว่า ไม่ต้องมีค่าใช้จ่าย แต่ในความเป็นจริงแล้ว สาธรณูปโภค ทุกอย่างไม่ว่าจะเป็น สวนสาธรณะ ถนน ล้วนมีค่าดูแลรักษา หากไม่มีเงินส่วนนี้ สาธรณูปโภคต่างๆในโครงการก็จะเสื่อมโทรมลงไปตามกาลเวลา... สวนหย่อมกลายเป็นที่ทิ้งขยะ ไฟถนน ติดๆดับๆ ถนนเป็นหลุมเป็นบ่อ ฝนตกน้ำท่วมขัง เพราะไม่มีการลอกท่อ สิ่งต่างๆเหล่านี้จะเกิดขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ หากไม่มีการดูแลรักษาสาธรณูปโภค
2. ขนาดของสาธรณูปโภค -- มีการตรวจสอบ vs ไม่มีการตรวจสอบ
เราอาจจะเห็นว่าทุกโครงการ ก่อนจะซื้อ ก็มีถนนเหมือนกัน มีท่อระบายน้ำเหมือนกัน มีสวนหย่อมเหมือนกัน แต่จริงๆแล้ว เราไม่มีทางรู้ได้เลย ว่าในการก่อสร้างถนน ควรจะต้องกว้างกี่เมตร เค้าเทคอนกรีตหนาเท่าไหร่ บดอัดยังไง หรือท่อระบายน้ำที่มีอยู่ มันเพียงพอหรือเปล่าสำหรับบ้านทั้งหมดในโครงการ ทั้งหมดนี้โครงการที่จัดสรร จะต้องถูกตรวจสอบจากคณะกรรมการอย่างเข้มงวด ในขณะที่โครงการที่ไม่จัดสรรจะไม่มีหน่วยงานใดไปตรวจสอบเลย
3. ความปลอดภัย -- มียาม รั้วรอบขอบชิด vs อาจจะมี อาจจะไม่มี
โครงการที่มีการจัดสรร จะถูกบังคับให้มีรั้วรอบโครงการ และส่วนใหญ่ในปัจจุบันจะมียามและกล้องวงจรปิดมาด้วย เช่นในโครงการ B-Home ทุกโครงการของเรา จะมีบัตรเข้าออกประตูกั้น และกล้อง CCTV ทุกจุด แต่ในกรณีของบ้านที่ไม่จัดสรรนั้น ไม่ได้มีข้อบังคับอะไรให้ต้องมีรั้วรอบโครงการ บางจุดเจ้าของโครงการอาจปล่อยทิ้งไว้ โดยไม่มาสร้างให้เสร็จก็เป็นได้
4. ราคาประเมิน -- สูง vs ต่ำ
ราคาประเมินเป็นสิ่งที่มองข้ามไม่ได้ สำหรับคนที่ต้องกู้ซื้อบ้าน ด้วยข้อกำหนดที่กล่าวมาทั้งหมด จึงแน่นอนว่าบ้านที่มีการจัดสรรนั้นจะได้ราคาประเมินที่สูงกว่า บ้านที่ไม่ได้มีการจัดสรร เมื่อเทียบกับราคาซื้อขายจริงแล้ว บ้านที่ไม่ได้จัดสรร อาจมีราคาซื้อขาย สูงกว่าราคาประเมิน จึงทำให้ผู้ซื้อต้องควักเงินสดส่วนนึงมาซื้อ
แต่กระซิบบอกว่า โครงการ B-Home มีราคาประเมินที่สูงมากกว่าราคาซื้อขายอยู่พอสมควร จึงทำให้ลูกค้าสามารถกู้ซื้อได้สบายๆ โดยไม่ต้องควักเงินเพิ่ม
5. การจัดตั้งนิติบุคคล -- รองรับ vs ไม่รองรับ
ข้อกำหนดของการจัดตั้งนิติบุคคลของโครงการจัดสรร มีระบุขอบเขตอำนาจหน้าที่ใว้ชัดเจน เพื่อให้นิติบุคคลนี้สามารถเป็นตัวแทนดูแลรักษาส่วนกลาง เก็บค่าใช้จ่าย และสามารถอายัดผู้ที่ค้างชำระค่าส่วนกลางได้ ในกรณีของโครงการที่ไม่จัดสรร หากรวมตัวกันจัดตั้งกลุ่มบุคคลขึ้นมาเพื่อดูแลส่วนกลางเหมือนนิติบุคคล ในทางปฏิบัติสามารถทำได้ แต่จะไม่มีกฏหมายรองรับหากมีลูกบ้านที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง
โดยสรุปแล้ว หากผู้ซื้อต้องการความสบายใจและป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ก็เหมาะที่จะซื้อโครงการที่มีการจัดสรร ทั้งนี้ทั้งนั้น ด้วยข้อแตกต่างที่ ‘ปลีกย่อย’ เอามากๆ มันก็ยังคงเป็นการยากที่จะตัดสินได้ว่า อันไหนดีกว่า ซึ่งมันจะกลับมาจบที่ประเด็นเดิมคือ การตรวจสอบข้อมูล การลงทำเลไปดูสถานที่จริง และการพิจารณาอย่างรอบคอบ ก็ยังเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับการเลือกซื้อบ้าน ซึ่งก็คงขึ้นกับผู้ซื้อ ว่าจะให้ข้อสรุปใดสำหรับบ้านหลังนั้นๆ ไม่ว่ามันจะจัดสรรหรือไม่ก็ตาม